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Les informations essentielles sur le contrat de vente immobilier

Vous prévoyez d’acheter une maison ou un appartement et avez déjà trouvé le bien de vos rêves ? Une fois que la question du financement a été réglée et que les deux parties se sont mises d’accord sur le prix d’achat, il reste à établir le contrat de vente. C’est pourquoi nous vous avons résumé ici les informations essentielles à ce sujet:

À quoi faut-il faire attention dans un contrat de vente immobilier?

Vous avez trouvé le bien de vos rêves (que ce soit une maison ou un appartement) et la question du financement est réglée ? C’est une bonne nouvelle mais il vous reste encore quelques démarches juridiques à accomplir. En premier lieu, le contrat de vente. Toutefois, l’inscription de la propriété au registre foncier suppose la possession d’un acte constitutif. Cet acte fait notamment partie du contrat de vente. Afin d’éviter d’éventuels litiges, il convient d’établir d’emblée un contrat de vente signé par les parties et authentifié par notaire. Toutefois, la signature authentifiée du contrat de vente immobilier n’est qu’une des nombreuses exigences de forme légales pour devenir le propriétaire légitime d’un bien immobilier. L’inscription au registre foncier est déterminante pour l’acquisition de la propriété en cas d’acquisition dérivée. Par conséquent, la maison ou l’appartement n’appartient réellement au nouveau propriétaire qu’après enregistrement du contrat de vente et inscription du droit de propriété au registre foncier.

Mais avant que ces démarches ne soient entreprises, quelques tâches supplémentaires valent la peine d’être effectuées :

  • Procurez-vous un extrait actuel du registre foncier afin de vous assurer que le propriétaire actuel détient bien tous les droits de propriété et afin de vérifier si des hypothèques (gages) ou autres charges (comme p. ex. des droits de location, des droits de préemption ou des interdictions de grever ou d’aliéner), qui doivent être annulés dans le cadre du transfert de propriété, pèsent sur le bien.
  • Inspectez le bien AVANT la signature du contrat de vente afin d’identifier tout vice éventuel et de déterminer les frais de rénovation ou d’assainissement qui vous attendent. Il est recommandé à cette fin de faire appel à un expert.
  • Demandez au vendeur de vous donner procuration afin de pouvoir consulter l’acte de construction auprès de la municipalité correspondante et de vérifier la légalité des éventuels travaux effectués par le passé.
  • Demandez à votre commune un plan d’aménagement et d’urbanisme afin de connaître les projets de construction prévus à l’avenir à proximité immédiate du bien.
  • Demandez au vendeur de vous fournir tous les documents et informations concernant le bien. Pour les appartements par exemple, il s’agit notamment du contrat de copropriété, de tous les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété et de toute information concernant d’éventuelles réserves du syndicat de copropriété.

Le contenu des contrats de vente varie selon le type de bien acheté : maison, appartement ou terrain. Mais de manière générale, un contrat de vente immobilier doit respecter les points suivants : 

  • Le contrat de vente doit être signé et authentifié par un notaire.
  • L’inscription au registre foncier est toujours déterminante pour l’exécution de l’achat et donc l’acquisition de la propriété.
  • En tant qu’acheteur, vous devez notamment prendre en compte les coûts suivants : les frais d’établissement de contrat, les frais liés à l’inscription au registre foncier, les frais d’authentification et, le cas échéant, les frais de courtage, ainsi que l’impôt sur l’acquisition de biens immobiliers et le droit d’enregistrement.
  • Les vices doivent être signalés par le vendeur avant la conclusion de la vente (demandes de dommages et intérêts !). Un vice est réputé exister notamment lorsque l’objet d’achat ne présente pas les caractéristiques convenues ou les caractéristiques généralement supposées. Dans ce cadre, tout dépend de ce qui a été convenu entre les parties dans le contrat de vente en ce qui concerne les caractéristiques de l’objet d’achat ou dans le cadre des promesses de garantie.

Lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez également, pour des raisons fiscales, déterminer si le bien doit être enregistré comme résidence principale ou secondaire ou s’il est voué à la location. Selon les Länder, il convient également de respecter les éventuelles autorisations des autorités compétentes en matière de transactions foncières (Grundverkehrsbehörden).   

Qui peut établir un contrat de vente immobilier?

Bien qu’un contrat de vente puisse en principe être conclu oralement, certaines formalités (signature authentifiée, contrat de vente écrit) sont nécessaires pour l’inscription au registre foncier. Le contrat peut être établi aussi bien par l’acheteur que par le vendeur ; mais il est recommandé de le faire vérifier par votre avocat avant la signature. Le contrat doit être ensuite authentifié par un notaire ou par la juridiction compétente. 

Quand un contrat de vente immobilier est-il obligatoire?

Le contrat de vente naît de l’accord des parties sur la marchandise (c’est-à-dire, concrètement, le bien) et le prix, dans la mesure où aucune condition suspensive (p. ex. promesse de financement) n’a été convenue entre les parties. Tel est le cas dès lors qu’une offre d’achat a été acceptée (par écrit) par le vendeur. Une fois que le contrat de vente a été signé par les parties et authentifié par notaire, que les taxes et les frais ont été payés et que l’inscription au registre foncier a été effectuée, l’acheteur est le propriétaire légitime du bien. 

Combien l’établissement d’un contrat de vente immobilier coûte-t-il?

Étant donné que le contrat de vente peut être établi par n’importe qui, cette formalité en soi n’est pas synonyme de coûts. Cependant, dans les cas plus complexes où il est question d’importantes sommes d’argent, nous vous conseillons de vous faire assister par votre avocat ou un notaire. Il vérifiera alors la légalité de votre contrat, gérera le cas échéant la fiducie pour le paiement du prix d’achat et, s’il s’agit d’un notaire, authentifiera votre signature sur le contrat de vente. Les coûts associés varient en fonction de la complexité et représentent généralement entre 1 et 2,5 % du montant du contrat de vente. Par ailleurs, si vous avez engagé un agent immobilier ou trouvé le bien par l’intermédiaire d’un tel agent, vous devez également vous acquitter de la commission de courtage. Cette commission représente entre 1 et 4 % du montant du contrat de vente et doit être généralement payée par l’acheteur.

Quels sont les éléments qu’un contrat de vente immobilier doit contenir?

Afin d’éviter tout différend ultérieur, il est important que le contrat de vente immobilier aborde en détail les points essentiels suivants :

Qui sont les contractants dans le contrat de vente immobilier?

Ici est détaillée l’identité de l’acheteur et du vendeur. Des informations, telles que le nom, la date et le lieu de naissance, l’adresse, la nationalité, le numéro de sécurité sociale et les diplômes, sont renseignées.

Quel est l’objet du contrat?

Il s’agit là de la désignation précise et de la description exacte de l’objet du contrat (y compris, le cas échéant, la description des vices) : maison / appartement / terrain avec adresse précise, taille, éventuellement permis de construire, numéro cadastral, numéro de lot, municipalité cadastrale, etc. Par ailleurs, il convient également de définir les servitudes et/ou charges (inscrites au registre foncier) à reprendre ou à annuler.

Promesses de garantie

Dans le cadre des promesses de garantie, le vendeur garantit une certaine qualité de l’objet d’achat. Les promesses de garantie portent généralement sur le bien-fonds / bâtiment, les droits d’utilisation et de location, les diverses conditions contractuelles, les procédures civiles et administratives, les autorisations publiques, les charges, les servitudes, les taxes et redevances, les contaminations, les vices cachés et les divers engagements.

Informations sur le prix d’achat et les accords de paiement

Ici sont renseignés tous les aspects relatifs au prix d’achat et aux accords de paiement. Il s’agit notamment du prix, des échéances de paiement ainsi que des informations relatives aux emprunts et charges éventuels sur le bien. Généralement, dans le cadre de la vente ou de l’achat d’un bien immobilier, un compte fiduciaire est créé, auquel seul votre avocat ou votre notaire peut accéder. L’acheteur transfère la somme convenue au contrat sur le compte fiduciaire. Le vendeur quant à lui ne reçoit généralement le montant qu’une fois que toutes les conditions du contrat ont été remplies et que le nouveau propriétaire a été inscrit au registre foncier.

Protection de l’acheteur par demande de priorité

Dans le cadre de la conclusion du contrat de vente, une demande de priorité signée est généralement émise, soit séparément, soit dans le contrat de vente, par le propriétaire, et immédiatement déposée auprès du tribunal. Cette mention de priorité permet de revendiquer provisoirement la priorité pour une inscription future, jusqu’à 12 mois après l’enregistrement, afin de se prémunir contre l’éventualité d’une « double aliénation ». Le document de priorité (en cas de priorité anonyme) est généralement conservée par l’agent fiduciaire.

Quels sont les rapports contractuels qui sont repris?

En cas d’acquisition d’un appartement, celui-ci est en règle générale soumis au statut de copropriété. Il existe dans ce cadre un contrat de copropriété auquel l’acheteur adhère dans le cadre de l’acquisition de l’appartement. Ce contrat ne peut pas être modifié en principe et doit donc être examiné au préalable par votre avocat. Dans le cas où des rapports contractuels, tels que des contrats d’assurance, des contrats d’énergie, etc., sont repris, une mention correspondante doit figurer dans le contrat de vente. Toutefois, ces contrats sont généralement résiliés par le vendeur et à nouveau conclus par l’acheteur.

Quels sont les éléments qui doivent figurer dans le contrat pour l’inscription au registre foncier?

Afin que le contrat de vente puisse être inscrit au registre foncier, le contrat doit contenir une déclaration de transfert de propriété. Il s’agit là d’une déclaration écrite du vendeur dans laquelle il indique accepter l’inscription au registre foncier du transfert du droit de propriété en faveur de l’acheteur.

Quels sont les coûts?

Le contrat doit faire mention des coûts éventuels : les éventuels coûts liés à l’établissement du contrat, l’impôt sur les mutations foncières, la taxe d’enregistrement et les autres taxes ainsi que des informations concernant les frais d’exploitation actuels à verser (eaux usées, ordures ménagères, etc.) 

Dates

La procédure de remise est convenue entre les parties et, en règle générale, la date de remise du bien est également fixée dans le contrat de vente. À compter de cette date, l’acheteur pourra disposer légalement du bien (remise des clés). Dès la remise de l’objet d’achat, le droit de jouissance revient immédiatement à l’acheteur, sachant qu’à compter de cette date, l’acheteur doit également assumer tous les risques liés à la propriété. Sauf accord contraire, la date de règlement correspond également à la date de remise. À compter de cette date, l’acheteur est tenu de supporter l’ensemble des taxes, prélèvements, droits de toute nature et autres charges liés à l’objet d’achat, notamment les frais d’exploitation.

Possibilités de rétractation

Le contrat peut également faire mention des possibles conditions de rétractation, autrement dit des conditions dans lesquelles les deux parties peuvent se retirer. Si aucune réglementation ne figure dans le contrat, les dispositions légales s’appliquent.

Sur quoi les vendeurs et les acheteurs doivent-ils s’entendre dans le contrat de vente immobilier?

L’acheteur et le vendeur doivent en premier lieu s’entendre sur l’objet du contrat : qu’est-ce qui est vendu ou acquis concrètement et dans quel état ? Par exemple, dans le cas de l’achat d’un appartement, il est nécessaire de préciser si la place de stationnement ou le garage est également vendu avec, auquel cas cette condition doit faire partie intégrante du contrat. Les deux parties doivent ensuite s’entendre sur le prix d’achat et les conditions de paiement. Par ailleurs, elles doivent convenir de la date de remise afin de pouvoir prévoir l’inscription au registre foncier. Étant donné qu’un contrat de vente immobilier implique des frais, les parties doivent également définir ensemble à qui revient la prise en charge de ces frais. En règle générale, l’acheteur supporte tous les frais, à l’exception des frais liés à l’exonération des charges et aux impôts personnels du vendeur ainsi qu’au calcul de ces impôts (impôt sur les revenus immobiliers).

Par ailleurs, la reprise par l’acheteur de charges sur l’immeuble, inscrites ou non au registre foncier (p. ex. hypothèques ou servitudes), peut revêtir une importance capitale. Ces charges, dans la mesure où elles sont reprises et non annulées dans le cadre du transfert de propriété, sont généralement imputées sur le prix d’achat. En règle générale, par exemple, les crédits existants des vendeurs sont remboursés par l’agent fiduciaire qui transfère une partie du prix d’achat à la banque, et le droit de gage enregistré est annulé moyennant un avis d’annulation de la banque.

Quand une fiducie est-elle nécessaire?

Que l’acheteur finance le bien via son patrimoine privé ou un crédit, il est conseillé, voire même obligatoire la plupart du temps, d’avoir recours à un agent fiduciaire dans le cadre du paiement du prix d’achat. Cet agent veille à ce que la somme d’argent soit payée par l’acheteur, mais refuse au vendeur l’accès à l’argent avant la conclusion du contrat et la remise du bien. Les deux parties bénéficient ainsi d’une protection optimale.

Les agents fiduciaires sont également généralement mentionnés dans le contrat. Un agent fiduciaire agit en son nom propre, mais dans l’intérêt d’une autre personne. Lors de l’achat d’un bien immobilier, la plupart du temps, un notaire ou un avocat agissant en qualité d’agent fiduciaire assume la responsabilité de l’acquisition par l’acheteur de la propriété non grevée en contrepartie de la remise fiduciaire du prix d’achat.

Quels sont les problèmes et défauts qui peuvent survenir après la conclusion du contrat de vente d’un bien immobilier?

Selon le droit des contrats, le vendeur doit attirer l’attention sur les vices connus avant la signature du contrat. Les vices manifestes sont généralement difficiles à cacher. La plupart du temps, ces vices sont opposables à l’acheteur. En outre, il est recommandé de toujours faire appel à un expert pour la visite, en particulier dans le cas de biens immobiliers déjà occupés. Toutefois, il n’est pas rare que des vices cachés n’apparaissent que beaucoup plus tard, et il n’est souvent pas facile de prouver le vice ou sa présence prématurée. Là aussi, le recours à un expert est bénéfique. Par « vice caché », on entend tout vice déjà existant mais encore non identifiable lors de la remise du bien. Il peut s’agir par exemple de lignes, canalisations, etc. défectueuses ou mal installées, qui ne peuvent causer des dommages qu’ultérieurement.

Conseil juridique sur le contrat de vente immobilier

Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner dans les démarches juridiques à accomplir dans le cadre de l’achat du bien immobilier souhaité. Faites confiance à l’expertise de Schindhelm pour l’établissement et la vérification de votre contrat de vente immobilier, et laissez-nous vous conseiller avant l’achat de la maison ou de l’appartement de vos rêves. N’hésitez pas à prendre contact avec nous.