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Achat immobilier: les informations essentielles

Vous prévoyez d’acheter une maison ou un appartement et êtes à la recherche du bien de vos rêves? Nous vous avons résumé ci-après les points et mesures à prendre en considération lors d’un achat immobilier: 

Sommaire:

Quels sont les points à prendre en compte dans la recherche immobilière?

Avant de commencer une recherche immobilière, vous devez avoir conscience d’un certain nombre de choses : 

  • Êtes-vous à la recherche d’une maison (maison mitoyenne, maison jumelée, maison indépendante) ou d’un appartement (rez-de-chaussée, étage mansardé, loft, duplex) ? 
  • Quelles exigences minimales le bien doit-il satisfaire (jardin, balcon, garage, nombre de chambres, emplacement, infrastructure, etc.) ? 
  • Prévoyez-vous d’habiter vous-même le bien (besoin propre) ou recherchez-vous un bien que vous pourrez louer (investissement) ? 

Si vous recherchez un bien immobilier pour votre besoin propre en particulier, il est important que vous vous intéressiez de près à votre situation de vie actuelle et future : la surface nécessaire va-t-elle augmenter dans les prochaines années (projet familial) ou diminuer (enfants adultes qui déménagent) ? Pourrez-vous continuer à habiter dans l’appartement ou la maison à un âge plus avancé, ou d’importants investissements et travaux d’aménagement seront-ils nécessaires ? 
 
Dans le cadre d’une location, vous devez moins réfléchir à vos besoins et plus vous axer sur la demande sur le marché immobilier : quels sont les quartiers actuellement demandés ? Quels revenus locatifs pouvez-vous espérer ?
 
La plupart du temps, la recherche immobilière commence sur Internet : différents portails en ligne vous permettent une recherche facile et ciblée du bien de vos rêves en définissant les filtres qui vous intéressent (taille, prix, emplacement, nombre de chambres, etc.). Les quotidiens et les hebdomadaires sont également toujours autant demandés pour les annonces immobilières. Bien entendu, vous pouvez confier la recherche à un professionnel, en vous adressant à un agent immobilier. Vous devez en tenir compte dans votre plan de financement. 

De quelles ressources budgétaires devez-vous disposer pour un achat immobilier?

Le financement du bien immobilier de vos rêves dépend évidemment beaucoup du montant de vos fonds propres et du montant de vos revenus mensuels. En effet, le prix d’achat n’est pas le seul critère à prendre en compte : même avec une maison, les frais accessoires mensuels ne sont pas négligeables (coûts d’exploitation, électricité, assurances, connexion Internet / raccordement TV, etc.). De nombreux portails en ligne proposent des calculateurs de budget qui vous aident à calculer le financement de votre bien. N’oubliez pas de prévoir l’avenir et pensez aux travaux d’entretien et de rénovation qui pourraient s’imposer à vous dans plusieurs années. Dans le cas où vous devez avoir recours à un crédit pour le financement, il est recommandé de faire appel à un expert : de nombreux conseillers financiers se sont spécialisés dans le financement immobilier et seront à même de vous conseiller sur les différents crédits immobiliers et d’élaborer un plan de financement adapté à vos besoins. Malgré le recours à un crédit, un certain apport personnel (fonds propres) reste nécessaire : selon les établissements financiers, vous devez quoi qu’il en soit être en mesure d’apporter vous-même 15 à 30 % du montant d’achat.   

Bâtiment ancien ou nouvelle construction: quels sont les avantages et les inconvénients?

Le choix entre un bâtiment ancien et une nouvelle construction est évidemment une question de goût, et chaque type de logement a ses avantages et ses inconvénients. Des plafonds hauts, du stuc, des portes battantes, des parquets avec motif à chevrons : c’est ainsi que la majorité des gens se représente le logement type dans l’ancien. Bien que l’aspect esthétique des anciens bâtiments séduise la plupart du temps, certains points méritent une attention toute particulière : n’oubliez pas que les anciens bâtiments affichent généralement un rendement énergétique moins bon que les nouvelles constructions. Des frais de chauffage élevés peuvent en résulter. Par ailleurs, les lignes et conduites (eau, eaux usées, électricité) sont souvent désuètes, sachant qu’une réparation ou un remplacement peut impliquer des coûts très élevés. Outre l’isolation thermique, l’isolation acoustique aussi est souvent problématique : dès la visite du bien, écoutez si vous entendez des bruits provenant des logements voisins. Dans le cas où vous optez pour une nouvelle construction lors de votre recherche immobilière, vous avez la possibilité, notamment lors de la première occupation, de donner votre avis sur une partie de l’aménagement (sols, équipement de la salle de bains, carrelage). Par ailleurs, les nouvelles constructions sont généralement mieux construites que les bâtiments anciens du point de vue de l’isolation acoustique ainsi que sur le plan énergétique, et vous pourrez vous réjouir de frais de chauffage réduits. 

Quelles sont les mesures à prendre en considération lors d’un achat immobilier?

Une fois que vous avez opté pour un bien immobilier, généralement, tout se déroule très vite par la suite : 

1) Visite 

Dès lors que vous avez remarqué un bien (ou peut-être même plusieurs au début), vous devez rapidement convenir d’une date de visite avec le propriétaire actuel, le promoteur ou le courtier compétent. Il n’y a qu’ainsi que vous saurez vraiment si la maison ou l’appartement vous convient. Observez bien l’environnement : quelle impression le voisinage vous donne-t-il ? Y a-t-il des voies d’accès qui pourraient causer du bruit ? D’autres éléments perturbateurs potentiels sont-ils visibles ? Les infrastructures sont-elles bien conformes à celles vantées dans l’annonce immobilière (supermarchés, arrêts de bus, aires de jeux, etc.) ? Une petite promenade dans votre futur quartier résidentiel ne peut pas faire de mal ! 

2) Financement

Avant de pouvoir faire une offre ferme et définitive au vendeur, le financement du bien doit être bien entendu assuré. Pour ce faire, il est recommandé d’établir avec votre conseiller financier un plan de financement que vous pourrez présenter au vendeur si besoin. 

3) Offre d’achat

Si tous les facteurs sont réunis et que vous souhaitez acheter, vous devez établir (généralement avec votre courtier) une offre d’achat ferme et définitive. Le vendeur dispose alors d’un certain délai pour accepter ou refuser votre offre. Si l’offre est acceptée, le contrat de vente sera établi dans une prochaine étape à des fins d’inscription au registre foncier. N’oubliez donc pas que l’offre que vous signez est juridiquement contraignante : en cas de rétractation sans motif valable de votre part, le vendeur pourra faire valoir des dommages et intérêts à votre encontre. Il est donc essentiel que vous disposiez d’ores et déjà d’un extrait actuel du registre foncier afin de vous assurer qu’aucun engagement (hypothèque) n’existe sur le bien immobilier ou que les éventuels engagements existants peuvent être annulés dans le cadre de la transaction.

4) Visite finale

Avant de signer le contrat de vente, vous devez impérativement visiter le bien une dernière fois. Si des vices ont été signalés lors de la première visite, vous devez à présent vérifier s’ils ont été éliminés. 

5) Signature du contrat de vente

Si la visite finale n’a révélé aucun vice et que tous les points relatifs au transfert de propriété ont été réglés, votre avocat en droit immobilier (voire un notaire) établit pour vous le contrat de vente, qui doit être signé par les deux parties. 

6) Paiement du prix d’achat et des frais accessoires

Dans le cadre d’une gestion fiduciaire, votre avocat / notaire ouvre un compte fiduciaire sur lequel vous versez le prix d’achat et auquel le vendeur n’a aucun accès. Dès lors que tous les frais (coûts de l’inscription au registre foncier, impôt sur l’acquisition de biens immobiliers) ont été réglés et que les conditions de versement convenues (p. ex. promesses d’exonération de charges ou avis d’annulation, mention de priorité pour l’aliénation prévue, autorisations publiques, etc.) ont été respectées, l’avocat / le notaire procède au virement du prix d’achat sur le compte du vendeur. 

7) Inscription au registre foncier

Si le contrat de vente est signé, si le prix d’achat a été versé sur un compte fiduciaire ou viré au vendeur et si les frais accessoires (impôt sur les mutations foncières, taxe d’enregistrement légale) ont été payés par l’acheteur, l’étape suivante consiste en l’inscription au registre foncier qui fera de vous le propriétaire légitime du bien. L’inscription au registre foncier est nécessaire pour l’acquisition du bien.

8) Remise des clés

Autre étape importante dans l’achat immobilier : la remise des clés à l’acheteur. En règle générale, cette remise se fait avec le versement du prix d’achat convenu sur un compte fiduciaire et le paiement des frais accessoires, ainsi qu’avec la réception des autorisations nécessaires, comme par exemple la transaction foncière. Parfois même après inscription au registre foncier. Lors de la remise des clés, vous devez également établir un état des lieux dans lequel vous indiquez les valeurs actuellement affichées sur le compteur électrique et le compteur d’eau afin que, lors du transfert au nouveau propriétaire, votre fournisseur d’eau et d’énergie dispose des bonnes valeurs et que la facturation soit correcte. Il n’est pas rare que le versement du prix d’achat au vendeur soit également lié à l’existence d’un état des lieux auprès du rédacteur du contrat.

Quelles sont les possibilités de financement?

Si (comme dans la plupart des cas) votre patrimoine privé ne vous suffit pas à payer le prix d’achat, vous aurez besoin d’un crédit pour financer le bien que vous souhaitez. 

Le choix entre un crédit à long terme avec de petites mensualités et un crédit à court terme avec des mensualités plus élevées dépend de vos revenus et de votre préférence de paiement. Dans tous les cas, il est judicieux de s’adresser à un expert en financement immobilier qui établira avec vous un plan de financement et de paiement et vous conseillera sur les possibilités de crédit offertes par différents établissements de crédit. Par ailleurs, il a connaissance des aides financières qui pourraient vous concerner (aide au logement, aide à la rénovation, etc.). L’échéance du prix d’achat à convenir doit être également fixée avec votre banque de financement, sachant que l’établissement du dossier de financement prend en général 4 à 6 semaines. 

À combien les frais accessoires s’élèvent-ils lors d’un achat immobilier?

Les frais accessoires lors de l’achat d’un bien immobilier ne doivent pas être sous-estimés : en gros, il faut s’attendre à ce qu’ils représentent 10 % du prix d’achat. Les frais accessoires comprennent, d’une part, la commission de courtage (dans la mesure où un courtier a joué le rôle d’intermédiaire), qui représente entre 3 et 4 % du prix d’achat, hors TVA légale. À cela s’ajoutent les frais appliqués par votre notaire ou avocat pour l’établissement du contrat de vente, l’inscription au registre foncier et la gestion fiduciaire du paiement du prix d’achat (2 à 3 % du prix d’achat, hors TVA légale et débours comptant). La gestion fiduciaire avec votre banque de financement fait généralement l’objet d’une facturation séparée. La taxe applicable pour l’inscription au registre foncier est égale à 1,1 % du prix d’achat convenu ; par ailleurs, l’impôt sur l’acquisition de biens immobiliers, qui représente 3,5 % du prix d’achat convenu (mais au minimum 3,5 % de la valeur foncière), pèse également dans le budget. En outre, si vous avez contracté un prêt bancaire pour financer votre bien immobilier, celui-ci est généralement inscrit au registre foncier en tant que droit de gage. Le cas échéant, vous devez vous attendre à des frais supplémentaires à hauteur de 1,2 % de la valeur du droit de gage. 

À quoi faut-il faire attention dans un contrat de vente immobilier? 

Vous avez trouvé le bien de vos rêves (que ce soit une maison ou un appartement) et la question du financement est réglée ? C’est une bonne nouvelle mais il vous reste encore quelques démarches juridiques à accomplir. Pour acquérir la propriété d’un bien immobilier, vous avez besoin d’un acte d’achat écrit à inscrire au registre foncier, qui doit être signé et authentifié. Votre avocat en droit des contrats vous aidera à cette fin. Cependant, la signature authentifiée du contrat de vente immobilier ne suffit pas à elle seule à vous établir comme propriétaire légitime du bien : en effet, vous ne devenez le propriétaire du bien qu’après avoir payé l’impôt sur l’acquisition des biens immobiliers et la taxe d’enregistrement légale ainsi qu’après avoir effectué l’inscription au registre foncier. Cette règle ne s’applique pas aux acquisitions successorales ni aux ventes forcées.
 
En principe, les contrats de vente de maisons, d’appartements ou de terrains se ressemblent beaucoup. Ces trois types de contrat sont soumis aux règles suivantes :  

  • Le contrat de vente doit être authentifié par un notaire. 
  • L’inscription au registre foncier est toujours déterminante pour l’exécution de l’achat.
  • Pour ces trois types de contrat (achat de maison, achat d’appartement, achat de terrain), vous devez tenir compte des coûts liés à l’inscription au registre foncier et au paiement de l’impôt sur l’acquisition de biens immobiliers, ainsi que des frais appliqués par le notaire pour l’authentification des documents.

En outre, lorsque vous achetez une maison ou un appartement, vous devez définir au préalable si le bien est voué à servir de résidence principale ou secondaire ou s’il est voué à la location. Les raisons sont d’ordre fiscal. Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller à ce sujet.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente et à quoi sert-il?

L’offre d’achat est établie avant la rédaction du contrat de vente et est juridiquement contraignante. La plupart du temps, cette offre s’accompagne également d’un acompte sur le prix d’achat. L’offre d’achat contient d’ores et déjà les grandes lignes essentielles, qui figureront également dans le contrat de vente. 

Parties contractantes 

Ici est détaillée l’identité de l’acheteur et du vendeur (nom, date et lieu de naissance, adresse, nationalité, numéro de sécurité sociale, diplômes universitaires). 

Objet du contrat

Il s’agit là de la désignation précise et de la description exacte de l’objet du contrat : maison / appartement / terrain avec adresse précise, taille, éventuellement permis de construire, etc. 

Informations sur le prix d’achat et les accords de paiement

Ici sont renseignés tous les aspects relatifs au prix d’achat et aux accords de paiement. Il s’agit notamment du prix, des échéances de paiement, des informations relatives aux emprunts et charges éventuels sur le bien ainsi que des procédures fiduciaires.

Dates

Ici est indiquée concrètement la date de remise du bien, à compter de laquelle l’acheteur peut légalement disposer du bien (remise des clés). 

Possibilités de rétractation

Le contrat doit également faire mention des possibles conditions de rétractation, autrement dit des conditions dans lesquelles les deux parties peuvent se retirer. Il convient de noter ici qu’une rétractation dans les contrats de vente immobilier n’est possible que dans des cas exceptionnels (p. ex. en cas de retard de paiement). Nous nous ferons un plaisir de vous conseiller à ce sujet. 

Dès lors que le vendeur accepte l’offre d’achat, l’achat devient effectif. L’offre d’achat est souvent confondue avec le compromis de vente visé à l’article § 936 du ABGB [Code civil autrichien]. Le compromis de vente est un accord bilatéral établissant la volonté des deux parties de conclure un contrat à l’avenir.

Comment éviter les six erreurs les plus fréquentes dans l’achat immobilier

C’est précisément dans le cas d’un investissement important tel que l’achat d’un bien immobilier que le principe « information is key » prend tout son sens. Plus vous en saurez à l’avance sur l’appartement ou la maison de vos rêves, plus vous pourrez vous épargner d’éventuelles déceptions. Ces six erreurs sont les plus fréquentes : 

1) Vous n’avez pas investi assez de temps dans la visite du bien

Même si vous avez eu une bonne impression lors de la première visite et que vous avez la certitude que tout est en ordre, ne vous faites pas avoir ! Le diable se cache souvent dans les détails, et les éventuels facteurs perturbateurs ne peuvent être identifiés que dans le cadre d’une visite minutieuse (voire même dans le cadre de plusieurs visites). Le mieux est de se faire une idée de l’état de l’objet d’achat en cours de journée et dans la soirée : les sources de bruit potentielles, l’incidence de la lumière, les vices manifestes, etc., apparaissent souvent à des heures différentes de la journée. Prenez également le temps de mieux connaître votre nouvel environnement et jetez un regard critique sur les maisons voisines, les voies d’accès, le placement des poubelles, etc. Afin d’identifier les défauts de construction éventuels et d’évaluer correctement la valeur du bien, il est vivement recommandé de faire appel à un expert. Il est important de rappeler ici que très souvent, on achète le bien tel que visité et que donc le contrat de vente peut renfermer des exclusions de garantie par le vendeur, portant sur une qualité, un équipement ou des dimensions. Les exclusions de garantie convenues par contrat et applicables ne peuvent être rompues qu’en présence de vices cachés avec réticence dolosive du vendeur.

2) Vous avez omis de vous renseigner sur la présence d’éventuelles charges appliquées sur le bien

Avant même de faire une offre d’achat, il est impérativement nécessaire de se procurer un extrait actuel du registre foncier auprès de la juridiction compétente (votre avocat s’en charge pour vous). Il n’y a qu’ainsi que vous pourrez savoir si le bien est exempt de charges (autrement dit sans droits de préemption, hypothèques, etc.) et connaître l’identité du propriétaire foncier du bien. N’oubliez pas qu’il peut également exister des droits de propriété non enregistrés, par exemple en cas d’acquisition successorale. Dans le cas où le bien est grevé dans le registre foncier, la question de l’exonération des charges doit être clarifiée. Par ailleurs, il est important de se renseigner sur les charges non enregistrées, telles que les droits de jouissance, les prêts d’assainissement non inscrits au registre, etc.

3) Aucune gestion fiduciaire du paiement du prix d’achat

Votre agent fiduciaire vérifie pour vous le respect des conditions de versement convenues et nécessaires (p. ex. exonérations de charges, obtention des autorisations publiques nécessaires, etc.) avant de verser le prix d’achat au vendeur.

4) Vous ne disposez pas des ressources financières nécessaires

Il est important de clarifier le financement au préalable : si vous n’avez pas les fonds propres nécessaires pour acquérir le bien, vous devez impérativement vous entretenir avec votre conseiller financier afin de discuter de la possibilité d’un emprunt. Le ratio de fonds propres doit représenter entre 15 et 30 % du prix d’achat.  

5) Vous n’avez pas tenu compte des frais accessoires et futurs dans votre plan de financement

Les frais accessoires dans le cadre d’un achat immobilier ne doivent pas être sous-estimés, puisqu’ils représentent environ 10 % du prix d’achat. Par ailleurs, vous devez avoir bien conscience des coûts de rénovation et autres frais d’investissement à venir avant de conclure l’achat. Il est également important de prendre en compte les coûts d’exploitation ainsi que les autres frais courants (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de raccordement à l’égout, électricité, gaz / chauffage, assurance, etc.). 

6) Vous ne pensez pas à l’avenir

La question portant sur le fait de savoir où vous vous voyez dans dix ans n’a pas vocation à devenir philosophique : dans le cadre d’un achat immobilier, il s’agit tout simplement de planifier à l’avance. Votre ménage sera-t-il constitué de la même manière dans dix ans, ou des enfants seront-ils là ou auront-ils quitté le nid familial ? Votre parking à vélo auquel vous tenez tant aujourd’hui deviendra peut-être un parking à poussette dans quelques années. Pensez également à un avenir plus lointain : l’appartement ou la maison est-il ou elle adapté/e pour des personnes âgées ? Y a-t-il un ascenseur ?  

Conseil juridique en matière d’achat immobilier 

Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner dans les démarches juridiques à accomplir dans le cadre de l’achat du bien immobilier souhaité. Faites confiance à l’expertise de Schindhelm pour l’établissement et la vérification de votre contrat de vente immobilier, et laissez-nous vous conseiller avant l’achat de la maison ou de l’appartement de vos rêves. Prenez dès à présent contact avec nous !  

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