Österreich: Einmal mehr zu: Airbnb und Kurzzeitvermietung

In der Entscheidung vom 18.01.2024 hat der Oberste Gerichtshof neuerlich bestätigt, dass die wiederholte kurzfristige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung ist.

Inhaltsübersicht

OGH 18.01.2024, 5 Ob 66/23a, Novelle Wr. BauO 2023

In der Entscheidung vom 18.01.2024 hat der Oberste Gerichtshof neuerlich bestätigt, dass die wiederholte kurzfristige Vermietung eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts zu Fremdenverkehrszwecken eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung ist.

Liegt keine vorherige Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und auch keine Genehmigung des Außerstreitgerichts zur Änderung der Widmung vor, handelt der jeweilige Wohnungseigentümer in unerlaubter Eigenmacht und kann auf Beseitigung der Änderung, Wiederherstellung des früheren Zustands sowie Unterlassung in Anspruch genommen werden.

Zu beachten ist weiters, dass aufgrund der am 23.11.2023 beschlossenen Novelle der Wiener Bauordnung die zulässige Kurzzeitvermietung weiteren Einschränkungen unterliegt:

Bislang war die gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne Ausnahmebewilligung in ausgewiesenen Wohnzonen untersagt. Ab 01.07.2024 gelten weitere Verwendungsbeschränkungen für als Wohnung gewidmete Objekte im gesamten Wiener Stadtgebiet. Erlaubt sind grundsätzlich:

  • Tätigkeiten, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden, wobei die Kurzzeitvermietung nicht zu solchen Tätigkeiten zählt;
  • Eine vorübergehende touristische Vermietung für maximal 90 Tage pro Kalenderjahr ohne Aufgabe des Wohnsitzes (sog. Home-Sharing).

Für eine darüber hinausgehende Nutzung einer Wohnung ist eine Ausnahmebewilligung zu beantragen, die für maximal fünf Jahre und nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt werden kann:

  • Das Wohnhaus wurde ohne Wohnbaufördermittel errichtet;

  • Das Wohnhaus liegt nicht in einer Wohnzone;

  • Die Mehrzahl der Wohnungen im betreffenden Gebäude wird weiterhin zu Wohnzwecken im Sinne des § 119 Abs 2 und 2a genutzt;

  • Es dienen nicht mehr als 50 % der Nutzungseinheiten (§ 119 Abs 1) des Gebäudes der gewerblichen Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke.

Pönalisiert ist nicht nur die tatsächliche Vermietung, sondern schon das bloße Anbieten der Wohnung im Internet. Die Strafe beträgt bis zu EUR 50.000,00.

Fazit

Der OGH schaffte mit dieser Entscheidung Klarheit darüber, dass selbst eine in üblicher Vertragssprache formulierte, allgemein gehaltene Kaufvertragsbestimmung der Auslegung zugänglich ist und ausreichen kann, um Ansprüche, insbesondere aus der Gewährleistung, auf Rechtsnachfolger zu übertragen.

Diese Entscheidung zeigt auch deutlich, dass sämtliche Umstände des Einzelfalles Einfluss auf die Vertragsauslegung und damit den Inhalt eines Vertrages haben, weshalb eine fachkundige Beratung bei Immobilientransaktionen stets empfehlenswert ist.
 



Autor: Christoph Luegmair