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Cession-bail ou « sale and lease back » : l’essentiel à retenir

Dans le domaine du droit bancaire et financier, la « cession-bail » ou « sale and lease back » constitue un sous-type de crédit-bail qui peut être particulièrement utile pour les petites et moyennes entreprises. Dans une cession-bail, une entreprise achète un bien, le vend ensuite à une société de crédit-bail et le loue à cette dernière en vue de l’utiliser. Dans cet article, vous trouverez un récapitulatif des principales questions concernant la cession-bail :

Sommaire

Qu’est-ce qu’une « cession-bail » ?

La cession-bail (« sale and lease back ») désigne une forme particulière de crédit-bail consistant pour une entreprise à vendre a) un bien immobilier, b) un bien mobilier ou c) des biens incorporels puis à les louer à la société de crédit-bail en vue de leur utilisation. Les biens mobiliers peuvent être des voitures, des machines ou des camions ; les biens incorporels sont, par exemple, des droits de marque ou des brevets. Les frais d’utilisation ou le taux d’intérêt ainsi que la durée sont fixés dans un contrat. En général, selon les termes de l’accord, les conditions d’utilisation initiales sont rétablies après la fin du contrat, c’est-à-dire que le propriétaire d’origine redevient le propriétaire après avoir payé le prix d’achat au moyen de loyers. Le montant du prix de rachat dépend généralement de certains facteurs tels que l’usure, le taux d’intérêt, la mensualité et la durée du contrat. La cession-bail est en premier lieu un instrument de financement servant à obtenir des disponibilités tout en ayant la possibilité d’utiliser le bien d’investissement souhaité.

La cession-bail se distingue du crédit-bail « classique » en ceci que, dans le premier cas, le preneur ultérieur achète lui-même le bien en question directement auprès du fabricant, puis le vend à la société de crédit-bail et le reprend ensuite en crédit-bail. Ce n’est pas le cas du crédit-bail « classique » : dans ce cas, le bailleur achète le bien et le loue ensuite au preneur.

Comment fonctionne la cession-bail ?

La procédure de cession-bail simplifiée est la suivante : une entreprise achète le bien requis (une machine, une voiture, un camion, des licences, des droits de marque, voire un bien immobilier) et le vend ensuite à un fournisseur de crédit-bail qui l’inscrit à l’actif de son bilan. Le bailleur met ensuite le bien loué à la disposition du preneur (c’est-à-dire le propriétaire initial) en vue de son utilisation ; les modalités d’utilisation sont définies de manière précise dans le contrat. Le preneur paie des mensualités pour cette utilisation. À l’expiration du contrat, le preneur peut racheter le bien au bailleur.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la cession-bail ?

Cette forme de financement par crédit-bail permet au preneur de profiter de certains avantages :

  • Augmentation de la trésorerie et du ratio de fonds propres : les réserves engagées provenant de l’actif immobilisé deviennent des fonds propres liquides qui peuvent être utilisés à d’autres fins.
  • Avantages fiscaux : les loyers constituent des dépenses d’exploitation et sont donc déductibles à titre de charges d’exploitation.
  • Pas d’inscription à l’actif du bilan : le bilan est allégé, étant donné que le bien en crédit-bail n’apparaît pas à l’actif du preneur mais à celui du bailleur.
  • Risque faible : les mensualités prévisibles à long terme ne sont généralement pas affectées par d’éventuelles fluctuations ; par ailleurs, contrairement au crédit bancaire, il n’est pas nécessaire de fournir une garantie supplémentaire pour conclure un contrat de cession-bail.

Les inconvénients de la cession-bail sont les suivants :

  • Frais plus élevés par rapport aux autres solutions de financement : le bailleur devant évaluer la valeur des biens en cession-bail, des experts sont régulièrement sollicités, dont les services ont un coût non négligeable.
  • Durée fixe du contrat : le preneur n’a pas la possibilité de racheter le bien à l’avance pendant la durée fixe du contrat ; il est lié par la durée du contrat de cession-bail et par une obligation de paiement à long terme.
  • Pas de profit sur les plus-values : le preneur ne profite généralement pas des plus-values du bien en cession-bail. Comme c’est souvent le cas, après la fin du contrat, il est seulement possible de racheter le bien à la valeur marchande. Il est conseillé de définir clairement le droit de rachat dans les termes du contrat.
  • Aucune sécurité en cas de manque de disponibilités

En cas de difficultés financières, le bien en cession-bail n’est pas disponible en tant que sûreté, étant donné qu’il reste la propriété du bailleur.

Quel est le groupe cible de la cession-bail ?

La cession-bail constitue une forme attrayante de financement, en particulier pour les petites et moyennes entreprises. Cette forme de financement moderne est souvent utilisée pour obtenir des disponibilités, en particulier dans l’industrie manufacturière, où l’achat de machines, de parcs automobiles et autres est très onéreux. Elle offre une bonne prévisibilité tout en limitant les risques, elle donne une certaine souplesse à l’entreprise et apporte des avantages fiscaux.

Quels sont les aspects fiscaux de la cession-bail ?

Contrairement à l’achat, l’objet utilisé en crédit-bail n’apparaît pas à l’actif immobilisé de l’utilisateur ; il est inscrit à l’actif du bilan du bailleur, ce dernier étant le propriétaire de l’objet d’investissement. Le bien en cession-bail est donc neutre pour le preneur jusqu’à la fin du contrat. S’il le rachète ultérieurement au bailleur, il devra l’inscrire à l’actif de son bilan.

Les mensualités constituent des charges d’exploitation qui, hormis quelques règles particulières, sont déductibles.

Quels facteurs doit-on prendre en compte dans le cadre de la cession-bail de biens immobiliers ?

Outre la location avec option d’achat (LOA) de voitures, camions, machines et biens incorporels, la cession-bail permet également de faire usage des biens immobiliers. Le capital immobilisé est ainsi libéré et utilisé pour les activités opérationnelles ; l’entreprise est indépendante des bailleurs dans les limites du contrat de location et peut opérer librement dans son propre établissement. La cession-bail de biens immobiliers ne diffère fondamentalement pas de la cession-bail d’autres biens : une entreprise acquiert un bien immobilier, le cède à une société de crédit-bail et le loue ensuite. La durée du contrat de crédit-bail peut être convenue au cas par cas, au même titre que le montant des mensualités.

Conclusion

La cession-bail ou « sale and lease back » est une forme particulière de crédit-bail. Elle représente pour un grand nombre d’entreprises un instrument de financement spécial et une alternative au crédit bancaire classique, car elle permet de libérer du capital immobilisé et donc d’accroître la trésorerie. En même temps, ce mode de financement réduit les charges fiscales, les loyers étant déductibles en tant que charges d’exploitation.

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