Ferienimmobilien - Steuern & Erbschaft

Vom Wunschtraum zu Real Estate: Ferienimmobilien sind seit jeher reizvoll, besonders in Zeiten, in denen sich der Urlaub abseits des klassischen Hotelaufenthalts immer größerer Beliebtheit erfreut. Bei aller Begeisterung ist es jedoch wichtig, auch die Kosten im Blick zu behalten. Dies beginnt mit Nebenkosten des eigentlichen Erwerbs und kann sich bis hin zur Erbschaftssteuer im Falle der Vererbung hinziehen.

Im Folgenden beleuchten wir für Frankreich die zu berücksichtigenden Kosten, die beim Erwerb der Immobilie, im laufenden Betrieb, bei der Veräußerung, bei der Schenkung oder auch im Erbfall anfallen können.

Inhaltsübersicht

Welche Kosten fallen beim Erwerb einer Ferienimmobilie an?

Zuzüglich zum Kaufpreis werden beim Immobilienerwerb in Frankreich Gebühren und Steuern fällig.

Zunächst einmal sind die Notargebühren zu erwähnen. Für den Betrag, den der Notar als Vergütung seiner Dienste erhält, bestehen Gebührentabellen. Die Gebühren betragen circa 1% des Kaufpreises. Erbringt der Notar neben der Beurkundung weitere Dienstleistungen, kann er zusätzliche Gebühren verlangen.

Dazu kommen die Grunderwerb- und Katastersteuer. Mit der Grunderwerbsteuer („droit de mutation“) wird der Kauf der Immobilie besteuert, mit der Katastersteuer („taxe de publicité foncière“) werden die Kosten der Grundbucheintragung gedeckt. Die Gesamtsumme der Steuern und Gebühren beläuft sich derzeit bei gebrauchten Objekten auf ca. 7 bis 8 %, bei neuen Objekten auf ca. 2 bis 3 % des Kaufpreises. Sie sind grundsätzlich vom Käufer zu tragen.

Schließlich muss darauf hingewiesen werden, dass beim Kauf neuer Immobilien die Mehrwertsteuer („taxe sur la valeur ajoutée“) i.H.v. 20 % fällig ist. Diese ist aber oftmals bereits im Kaufpreis enthalten.

Welche laufenden Kosten trägt der Eigentümer einer Ferienimmobilie?

Wohnen Sie selbst in der erworbenen Immobilie, werden folgende Gebühren und Steuern fällig:

Die Grundsteuer („taxe foncière sur les propriété bâties“) ist jährlich von demjenigen zu zahlen, der am 1. Januar des jeweiligen Jahres Eigentümer, Erbpachtberechtigter oder Nießbrauchsberechtigter ist. Wird die Immobilie nach dem 1. Januar verkauft, ist die Grundsteuer für dieses Jahr bereits bezahlt. Allerdings kann im Vorvertrag vereinbart werden, dass der Käufer einen Teil davon zu tragen hat, was gängige Praxis ist.

Seit 2023 ist die Wohnsteuer („taxe d’habitation“) abgeschafft.

Dazu kommen sonsitge laufende Kosten, die mit einem Immobilienbesitz verbunden sind.

Welche Kosten fallen bei der Veräusserung einer Ferienimmobilie an?

Bei Veräußerung einer Immobilie, die nicht Hauptwohnsitz des Verkäufers ist, fällt in Frankreich grundsätzlich eine Wertzuwachsteuer (sog. „plus-value immobilière“) an. Maßgebend ist dabei der Gewinn, der sich seit der Anschaffung der Immobilie ergeben hat. Diese Gewinnsteuer wird bei Beurkundung des Verkaufs fällig und ist vom Verkäufer zu tragen. Besonderheiten gelten für gewerbliche Immobilienhändler oder körperschaftssteuerpflichtige Gesellschaften, auf die nachstehend nicht eingegangen wird.

Die Steuer setzt sich grundsätzlich aus drei Komponenten zusammen:

  • Einkommenssteueranteil („impôt sur le revenu“) in Höhe von 19 %;
  • Sozialabgaben („prélèvement sociaux“) in Höhe von 17,2 % bzw. 7,5 % bei Personen, die in einem EU-Land oder der Schweiz der Sozialversicherungspflicht unterliegen (sog. Solidaritätsabschlag, „prélèvement de solidarité“);
  • ggf. Zusatzabgabe („taxe additionnelle“) von 2 bis 6 % bei einem Wertzuwachs von mehr als EUR 50.000.

Das gesetzliche Regelungsumfeld zur Berechnung der Steuer ist komplex und einzelfallabhängig. Grundsätzlich ist im Vorfeld zunächst der steuerbare Wertzuwachs (unter Anwendung von Abschlägen im Verhältnis zur Haltedauer) unter Berücksichtigung etwaiger Steuerbefreiungen zu bestimmen. So bestehen für den Einkommensteueranteil Abschläge ab dem sechsten Jahr Haltedauer der Immobilie (6% für eine Haltedauer zwischen 6 und 21 Jahren und 4 % im 22. Haltejahr); bei über 22 Jahren Haltedauer, entfällt der Einkommenssteueranteil. Die Sozialabgaben entfallen ab 30 Jahren Haltedauer.

Daneben gibt es Sonderbefreiungstatbestände, u.a. beispielsweise:

  • wenn ein Verkäufer in Frankreich zunächst wohnhaft und unbeschränkt steuerpflichtig gewesen ist, bevor er seinen Hauptwohnsitz nach Deutschland verlegt und seine französische Wohnimmobilie innerhalb des Jahres, in dem er seinen französischen Wohnsitz aufgegeben hat, verkauft;
  • die Anwendung eines Freibetrages in Höhe EUR 150.000, wenn der Verkäufer in der Vergangenheit mindestens durchgehend zwei Jahre in Frankreich gewohnt hatte und seine Frankreichimmobilie innerhalb von 10 Jahren nach Aufgabe seines französischen Wohnsitzes verkauft.

Wichtig ist bei vorgenannten Alternativen, dass der Verkäufer seine Immobilie weder zwischenvermietet noch anderweitig Dritten zur Nutzung überlassen hat.

In der Praxis fungiert der Notar als verlängerter Arm des Finanzamtes und hat treuhänderisch dafür Sorge zu tragen, dass die Steuer nach Eingang des Kaufpreises auf seinem Notaranderkonto an den französischen Fiskus abgeführt wird.

Welche Kosten fallen bei einer Schenkung zu Lebzeiten an?

Nachdem zwischen Frankreich und Deutschland anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen, welches auf alle Erb- und Schenkungsfälle ab dem 3. April 2009 anwendbar ist, ist eine in Frankreich belegene Immobilie (auch) immer dort zu versteuern (sog. Belegenheitsprinzip). Der Steuersatz ist derart ausgestaltet, dass das Weltvermögen (somit einschließlich solcher Güter außerhalb Frankreichs) für dessen Bestimmung zu berücksichtigen ist; dadurch erhöht sich der Steuersatz. In Frankreich besteuert wird dann allerdings nur derjenige Wertgegenstand, der – wie die frz. Immobilie – aufgrund des DBA in Frankreich besteuert werden darf.

Im Übrigen richtet sich der Umfang der Besteuerung nach dem Wohnsitz des Erblassers und des Erben. Hat beispielsweise einer der Erben seinen Wohnsitz in Frankreich, so hat dieser seinen Erbteil auch – unter Anrechnung der eventuell in Deutschland gezahlten Steuer – in Frankreich zu versteuern.

Ist der Erbfall außerhalb Frankreichs eingetreten, so ist die französische Erbschaftssteuererklärung nebst Erbschaftssteuerzahlung innerhalb von 12 Monaten abzugeben bzw. die Steuer zu zahlen; zentral zuständig bei Auslandserbfällen ist das Finanzamt in Noisy Le Grand („Recette des non-résidents“, 10 rue du Centre, 93465 Noisy Le Grand Cedex). Ist der Erblasser in Frankreich verstorben, so beträgt die Frist sogar nur sechs Monate. Zu beachten ist, dass bei untätigem Überschreiten vorgenannter Fristen Verzugszinsen und Pönalen drohen. Aufgrund der zahlreichen Fallkombinationen und der einzuhaltenden Fristen ist es im grenzüberschreitenden Kontext dringend empfehlenswert, sich anwaltlich beraten zu lassen.

Welche Kosten fallen im Erbfall an?

Siehe Information unter Punkt "Welche Kosten fallen bei einer Schenkung zu Lebzeiten an?"

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Autor: Maurice Hartmann